El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires ha mostrado un notable dinamismo en los primeros meses de 2025, con incrementos en los precios de alquiler y venta de propiedades que superan en algunos casos a la inflación. Según un informe de Zonaprop, los alquileres acumularon un aumento del 13,1% en el primer cuatrimestre del año, mientras que la inflación en el mismo período fue del 10,9%. En términos interanuales, los alquileres subieron un 44,6%, aunque este porcentaje se encuentra por debajo de la inflación anual del 46,4%.

El precio promedio para alquilar un monoambiente en la ciudad es de $527.566 mensuales, mientras que un departamento de dos ambientes cuesta $622.309 y uno de tres ambientes alcanza los $836.751. Puerto Madero se posiciona como el barrio más caro para alquilar, con un precio promedio de $1.064.714 mensuales, seguido por Núñez y Palermo. En contraste, Lugano es el barrio más accesible, con un alquiler promedio de $450.648 mensuales.

En cuanto a la compra de propiedades, el precio promedio del metro cuadrado en la ciudad es de 2.407 dólares, con un aumento del 0,4% en abril y un acumulado del 3,5% en lo que va del año. Este valor representa un incremento del 8,5% en los últimos doce meses, aunque se encuentra por debajo de la inflación en dólares, que fue del 12,2%. Puerto Madero lidera nuevamente como el barrio más caro, con un precio promedio de 6.153 dólares por metro cuadrado, mientras que Lugano es el más económico, con 1.118 dólares por metro cuadrado.

El volumen de escrituras también ha mostrado un repunte significativo. En marzo de 2025, se registraron 4.747 escrituras, un 40% más que en el mismo mes del año anterior, convirtiéndose en el mejor marzo de los últimos seis años. Además, los actos con hipoteca bancaria representaron el 21% del total de escrituras, un crecimiento notable frente al 3% registrado en marzo de 2024.

Por otro lado, los costos de construcción medidos en dólares cayeron un 3,3% en abril, aunque acumulan un aumento del 98% desde octubre de 2023. Construir una vivienda en la actualidad cuesta tres veces más que en 2020, cuando se registró el mínimo histórico en este rubro.

La rentabilidad anual de los alquileres se ubica en un 5,23%, lo que implica que se necesitan 19,1 años de alquiler para recuperar la inversión inicial. Lugano ofrece las mejores oportunidades para los inversores, con un retorno del 8,1%, seguido por Nueva Pompeya y Parque Avellaneda. En el otro extremo, Puerto Madero, Palermo y Belgrano presentan las rentabilidades más bajas.

Expertos del sector atribuyen el aumento de los alquileres a cambios en el marco regulatorio y a una reconfiguración de expectativas inflacionarias. Según Mariano Lo Valvo, especialista en mercado inmobiliario, "los valores subieron por encima del Índice de Precios al Consumidor porque muchos propietarios buscan cubrirse ante posibles aumentos futuros". Por su parte, Leandro Molina, director del Grupo QuintoAndar para LATAM, señaló que "la demanda de alquileres subió un 2% respecto a marzo de 2024, aunque la oferta no ha crecido significativamente".

En este contexto, se espera que los precios de nuevos contratos de alquiler se estabilicen en línea con la inflación, mientras que el mercado de compraventa continúa mostrando signos de recuperación tras años de caídas en los valores.